Beli rumah boleh jadi satu perkara yang rumit sekiranya kita tidak faham proses dan pihak yang terlibat sepanjang proses pembelian. Dalam artikel ini saya akan kongsikan secara lengkap rumah dari pemaju, lelong dan juga rumah telah siap (subsales).
Tips Beli Rumah
Sebelum beli rumah, kenalpasti objektif anda untuk beli rumah. Anda mungkin ingin membeli hartanah untuk kegunaan sendiri atau untuk pelaburan.
Objektif ni penting untuk anda sebelum apa-apa keputusan dibuat. Kerana jika tersilap anda mungkin akan mengalami kerugian.
Selepas kenalpasti objektif anda, anda kenalpasti dulu jenis rumah yang anda nak beli mengikut kemampuan anda. Rumah kebiasaannya ada 2 jenis iaitu komersil dan kediaman.
Terdapat perbezaan antara rumah jenis kediaman dan komersil. Antaranya jumlah bil terutama bil air dan elektrik. Kebiasaannya rumah berstatus geran komersil ni lebih tinggi bil api dan airnya berbanding kediaman.
Sehingga tahun 2020, bagi pembeli rumah pertama, rumah berstatus komersil ini tak dapat diskaun cukai iaitu duti stem dari kerajaan.
Contoh rumah berstatus komersil ni dinamakan SOVO, Serviced Apartment dan SOHO. Kebanyakan rumah berstatus komersil ni terdapat shopping mall dan kedai di bawah nya.
Tak salah pun nak beli rumah berstatus tanah komersil, sebab ramai je yang peroleh keuntungan dari pelaburan hartanah jenis ni.
Freehold VS Leasehold
Hartanah berstatus freehold ini adalah pegangan bebas keatas pemilik tersebut tanpa sebarang kawalan dari kerajaan. Namun tidak dinafikan kerajaan boleh mendapatkan tanah tersebut dengan bayaran pampasan diberikan kepada pemilik.
Tidak dinafikan terdapat juga hartanah freehold yang mempunyai sekatan kepentingan termasuk di Lembah Klang.
Hartanah leasehold pula adalah hartanah jenis milikan sementara. Hartanah jenis ini kebiasaannya mempunyai tempoh pajakan 99 tahun.
Untuk hartanah leasehold, terdapat sekatan dan pembeli harus memohon kebenaran pindah milik jika ingin memiliki hartanah tersebut.
Non-bumi mahupun bukan warganegara mempunyai sedikit kesukaran untuk membeli hartanah jenis ini. Tetapi tidak dinafikan ada juga permohonan pindah milik diluluskan dari kerjaan negeri.
Sekiranya rumah itu dimiliki oleh warga bumiputera, pembeli dari non-bumi agak sukar untuk membelinya dan pembeli harus memohon untuk kelulusan ini.
Untuk hartanah yang ada status Rezab Melayu, hanya mereka yang berbangsa melayu sahaja yang boleh memiliki hartanah ini. Untuk membeli, bakal pembeli harus menyediakan surat beranak sebagai dokumen untuk permohonan pidah milik.
Perbezaan Geran Induk, Individu & Strata
Ketika ingin membeli rumah, antara perkara yang anda perlu pertimbangkan adalah jenis geran untuk rumah yang anda nak beli tu. Terdapat 3 jenis geran yang berkaitan dengan rumah iaitu geran induk, geran individu dan geran strata.
Geran induk atau dipanggil master title ni adalah geran besar yang masih belum dipecahkan mengikut parcel yang lebih kecil iaitu kepada nama individu.
Geran induk ini kebiasaannya adalah atas nama pemaju. Namun ia juga boleh jadi atas nama seorang individu lain seperti tuan tanah yang dipanggil ‘proprietor’.
Sebelum dipecahkan kepada geran individu atau strata, pemaju adalah pemilik mutlak hartanah tersebut dan pemaju berhak mengawal apa-apa transaksi terhadap hartanah tersebut.
Sebab itu sekiranya kita ingin refinance atau ingin menjual hartanah tersebut, kita perlu mendapatkan kebenaran pemaju dahulu.
Geran individu pula adalah geran yang telah dipecahkan kepada parcel tanah yang lebih kecil dan telah didaftarkan keatas nama individu/ syarikat. Setelah sub-divide ini dilakukan, setiap parcel yang telah dipecahkan menjadi geran individu akan dapat nombor hakmilik geran masing-masing.
Rumah yang mempunyai geran individu ini contohnya adalah rumah teres, rumah semi d dan banglo.
Geran strata pula adalah hakmilik yang telah diberikan kepada unit bangunan yang terbina atas tanah yang dimajukan.
Kebiasaannya hakmilik strata ini adalah unit apartment, kondominium, dan townhouse.
Namun tidak dinafikan sekarang telah banyak perumahan ‘landed’ yang berstatus geran strata. Ada yang teres, semi-d dan juga banglo.
Untuk pengetahuan anda, perumahan landed seperti ini perlu mengikuti apa yang penduduk apartment atau condo buat seperti:
- Perlu membayar yuran selenggara.
- Perlu ada Joint Management Body (JMB).
- Hartanah strata tidak boleh mengubah bentuk asal hartanah mereka. Hanya renovasi dalam rumah sahaja dibenarkan.
Kelayakan Beli Rumah Ikut Gaji
Selepas anda telah mengetahui objektif anda membeli rumah, proses seterusnya adalah kira kelayakan gaji.
Terdapat perbezaan antara Layak Membeli dan Mampu ya! Yang layak membeli tidak semestinya mampu. Ia bergantung pada keadaan kewangan individu.
Ok, jom kita kira kemampuan anda dulu. Cuba senaraikan semua komitmen mengikut kategori berikut:
- Komitmen dengan bank atau institusi kewangan lain. (contoh; loan kereta, personal loan dan lain-lain. Jika kad kredit bank akan kira 5% dari jumlah penggunaan kad kredit anda).
- Komitmen peribadi dan keluarga. (contoh; perbelanjaan bulanan keluarga, cukai, bayaran takaful bulanan, simpanan kecemasan, nafkah untuk isteri, anak-anak dan ibu bapa, bil utiliti seperti bil api, air, internet dan lain-lain).
Selepas anda sudah mengira semua komitmen di atas cuba semak semula kewangan anda. Pastikan anda tidak terbeban dengan bulanan yang anda bakal tambah nanti selepas membeli rumah ini.
Cara paling mudah mengira kelayakan pinjaman adalah mengikut kiraan “Debt Service Ratio” DSR anda. DSR ini dalam bahasa melayu adalah Nisbah Khidmat Hutang. Ia adalah formula yang bank gunakan untuk mengira sama ada anda layak atau tidak memohon pembiayaan dengan pihak bank berdasarkan pendapatan dan jumlah hutang anda.
Formula DSR adalah seperti berikut: (Jumlah hutang/ gaji bersih) x 100
Saya cuba terangkan item dari formula di atas.
Jumlah hutang bermaksud jumlah komitmen anda dengan pihak bank. Antara komitmen dengan bank yang terlibat adalah:
- Bulanan kereta
- Bulanan kad kredit (5% dari jumlah penggunaan kad kredit)
- Pinjaman peribadi
- *bayaran bulanan rumah yang bakal anda beli
Gaji bersih yang dimaksudkan di atas adalah gaji kasar tolak EPF, Socso, dan cukai pendapatan.
Dan aras DSR ini adalah mengikut gaji anda. Dan setiap bank mempunyai aras yang berbeza untuk mengira kelayakan DSR anda. Ia juga boleh berbeza mengikut pakej pembiyaan yang anda pohon.
Anda digalakkan untuk merujuk dengan banker anda untuk penerangan lebih baik tentang kelayakan pinjaman anda. Jom kita buat contoh kiraan DSR.
Case Study 1: Karim ingin membeli rumah berharga RM300,000 di Shah Alam.
Beliau ingin memohon pembiayaan dengan Bank A. Gaji Bersih Karim adalah RM5,000 sebulan.
Kadar Aras DSR Bank A adalah seperti berikut:
Gaji bawah RM3,500 = 60%
Gaji di antara RM3,501 – RM7,000 = 75%
Gaji di antara RM7,001 ke atas = 85%
Dari kes ini Karim di bawah kategori DSR 75%. Maka DSR Karim mestilah tidak melebihi 75%.
Karim berumur 30 tahun dan berikut adalah komitmen beliau:
- Loan Kereta RM600 sebulan
- Personal Loan RM350 sebulan
- Kad kredit RM100 sebulan
- Bulanan untuk rumah RM300K adalah RM1350
Maka kiraan DSR Karim adalah sepeti berikut:
DSR = [ (RM600 + RM350 + RM100 + RM1,350)/ RM5,000 ] x 100
= 48%
Dalam kes ini DSR Karim adalah 48% sahaja manakala aras bank adalah 75%. Maka kemungkinan besar pembiayaan Karim boleh diluluskan.
Seperti saya cerita di atas tadi layak belum tentu mampu kan? Ok jom kita tengok case study 2 pula berkaitan Karim.
Case Study 2:
Dengan mengambil kira semua info di atas masih sama, kita tambah sedikit situasi Karim.
Karim telah berkahwin dan mempunyai 4 anak sebagai tanggungan.
Isteri beliau tidak bekerja
Dalam masa sama Karim kini menjaga kedua-dua ibu bapa nya. Beliau seorang anak tunggal.
Dengan anggapan menanggung seorang anak memerlukan kos RM500 sebulan. 4 orang anak RM2,000.
Dengan anggapan keperluan asas keluarga dan ibu bapa adalah RM1,500 sebulan.
Kita kira kelayakan pinjaman dan kemampuan Karim membeli rumah ini balik.
Jika kira dari segi kelayakan, DSR Karim lepas. Dan di mata bank beliau layak membeli rumah ni.
Tapi dari keadaan beliau, jika dia membeli rumah ni, baki tunai yang beliau tinggal adalah seperti berikut:
Dari case study 2 ini baki tunai Karim adalah -RM900. Karim perlu cari lagi RM900 untuk menampung kehidupan harian. Mungkin kerja part time or apa-apa pekerjaan lain untuk dapatkan pendapatan tambahan.
Jika Karim tak teruskan beli rumah ni baki yang beliau ada adalah RM450. Dalam situasi ni Karim tidak mampu membeli rumah berharga RM300,000 ni. Situasi setiap orang mungkin berbeza. Paling penting kita faham akan kedudukan kewangan kita.
Cara Kumpul Duit Beli Rumah
Pertama adalah anda perlu tambah pendapatan tambahan. Ada pelbagai cara untuk tambah pendapatan.
Pertama anda boleh memilih untuk menjadi ejen sesuatu produk atau servis. Anda boleh memilih untuk jadi sebagai ejen separuh masa dahulu. Pendapatan sebagai ejen ni banyak juga. Ada yang boleh mencapat 5-6 angka sebulan.
Kedua, anda boleh jadi referrer atau affiliate sebarang produk atau servis. Cara ini lebih mudah kerana anda cuma perlu kongsikan link affiliate kepada group tertentu atau merefer kan klien kepada pemilik produk atau service provider tersebut.
Terdapat beberapa perkara lagi yang anda boleh lakukan iaitu berniaga separuh masa atau berniaga secara online dan lain-lain lagi.
Kedua adalah memotong perbelanjaan yang anda tidak perlu. Anda perlu menyenaraikan dahulu segala perbelanjaan anda dan cuba tengok semula. Mungkin ada perbelanjaan yang anda tidak perlu ketika ini. Mungkin anda pernah tersubscribe yuran game bulanan, pakej internet bulanan, atau system yang anda bayar tetapi tidak guna. Cuba potong perbelanjaan ni dulu. Perkara ni boleh bantu mengurangkan komitmen bulanan anda.
Ketiga, ‘debt consolidation’ & penyusunan semula hutang. Debt consolidation ni adalah menyatukan beberapa akaun hutang lain dengan menggunakan 1 akaun hutang sahaja.
Kebiasannya orang menggunakan pembiayaan hartanah untuk dijadikan akaun utama untuk tujuan ‘debt consolidation’ ini. Jadi ia lebih sesuai untuk mereka yang berkeinginan mengumpul duit untuk pembelian rumah kedua atau ketiga.
Kebiasaannya orang buat ‘debt consolidation’ ni sebab pening banyak akaun hutang dalam satu-satu masa.
Saya berikan contoh ‘debt consolidation’ seperti berikut:
Salmah bekerja sebagai seorang eksekutif di sebuah syarikat swasta. Gaji beliau ialah RM7,000 sebulan.
Salmah ada satu rumah yang dibeli 5 tahun lepas dengan harga RM200,000. Kini nilai hartanah itu adalah RM350,000.
Berikut adalah komitmen bulanan Salmah:
Kereta (Baki RM25,000) RM600
Rumah (Baki RM175,000) RM1,000
Personal Loan (Baki RM15,000) RM500
Hutang kad kredit (baki RM8,000) RM400
Jumlah komitmen Salmah adalah RM2,500 sebulan. Salmah ingin beli rumah yang lebih besar berharga RM500,000 dengan bulanan sebanyak RM2,500 sebulan dengan bank.
Jika Salmah membeli rumah ini, bayaran bulanan Salmah kepada bank meningkat dari RM2,500 ke Rm5,000.
Merujuk info diatas, jumlah baki hutang Salmah dengan pihak bank adalah RM223,000.
Jika Salmah buat ‘debt consolidation’, berikut adalah komitmen bulanan Salmah:
Salmah satukan semua hutang berniai RM223,000 (termasuk pembiayaan rumah sekarang) kedalam pembiayaan hartanah sahaja.
Bulanan Salmah kini menjadi RM1,200 sahaja sebulan. Beliau dapat kurangkan bulanan hutang beliau sebanyak RM1,300. (*termasuk selepas masuk segala kos MRTT, Legal Loan dan Valuation dalam pembiayaan).
Jika Salmah ingin teruskan membeli rumah baru berharga RM500,000, bulanan beliau cuma RM3,800 sahaja berbanding jika dia tidak satukan pinjaman lain dalam satu akaun rumah pertama beliau.
Beza kan RM3,800 dengan RM5,000? Salmah masih dapat beli rumah kedua dia disamping mengurangkan beban bayaran bulanan.
Net Disposable Income
Net Disposable Income (NDI) adalah pendapatan bersih yang boleh digunakan untuk perbelanjaan harian mahupun simpanan. Formula NDI adalah sepertu berikut:
NDI = Pendapatan Bersih – Semua komitmen bulanan dengan Bank.
Nilai Aras NDI bagi setiap bank adalah berbeza dan ia juga berbeza antara kawasan bandar dan luar bandar.
Jika kita ambil kira contoh Salmah tadi, dengan anggapan gaji Salmah kini RM5,500. Dan komitmen Salmah seperti ini;
Kereta (Baki RM25,000) RM600
Rumah Pertama(Baki RM175,000) RM1,000
Personal Loan (Baki RM15,000) RM500
Hutang kad kredit (baki RM8,000) RM400
Jika Salmah ingin membeli rumah berharga RM500,000 dengan bulanan RM2,500 sebulan, berikut adalah NDI Salmah:
NDI Salmah = RM5,500 – (RM600 + 1000 + 500 + 400) – RM2,500
= RM500
Rata-ratanya kebanyakan bank meletakkan aras NDI mereka sebanyak RM1,300 untuk bandar dan RM800 untuk luar bandar.
Dari kes Salmah ni, Salmah tidak layak beli rumah tersebut kerana NDI Salmah bawah RM1,300.
Selepas tahu kelayakan dan kemampuan anda barulah anda mulakan misi mencari hartanah yang sesuai dengan anda.
Pinjaman Bank Untuk Beli Rumah
Untuk memohon pembiayaan rumah, selain dari mengira DSR dan NDI seperti diatas, anda juga perlu menyediakan beberapa dokumen untuk memohon pembiayaan dari pihak bank.
Untuk mereka yang makan gaji, dokumen yang diperlukan adalah:
- Salinan IC
- Slip Gaji (3-6 bulan)
- Penyata Bank (3-6 bulan)
- Penyata KWSP
- EA Form
- Sebarang simpanan seperti di ASB dan Tabung Haji
Untuk mereka yang berbisnes, berniaga atau bekerja sendiri, dokumen yang perlu disediakan adalah berbeza iaitu:
- Salinan IC
- 6 bulan penyata bank individu
- 6 bulan penyata bank syarikat
- Resit bayaran cukai pendapatan
- Sebarang simpanan seperti di ASB dan Tabung Haji
Dari dokumen-dokumen inilah bank akan menilai tahap kemampuan dan kewangan anda.
Kadang-kadang DSR dan NDI ok tapi masih tak lepas juga permohonan kita, ia mungkin disebabkan faktor-faktor lain yang kita tidak dapat kawal seperti:
- Kawasan rumah yang ingin kita beli itu adalah di kawasan tanah runtuh atau terlalu banyak rumah lelong di sana.
- Majikan mempunyai rekod buruk dengan bank tersebut.
- Majikan tidak bayar KWSP pekerja.
- Pemohon pernah menjamin orang lain dan orang tersebut tidak bayar hutang tu.
- Pemohon dalam pemerhatian khas oleh bank disebabkan masalah kewangan lepas dan lain-lain lagi.
Jika anda ada pendapatan dari sumber lain, sila kemukakan pada pihak bank juga untuk dapatkan bantuan pembiayaan.
Syarat Beli Rumah
Nak beli rumah ni ada syarat-syaratnya. Sekiranya syarat ini tidak lepas, kemungkinan besar anda tak boleh beli rumah tu.
Syarat pertama adalah yang nak beli rumah ni mestilah waras. Tak waras seperti gila atau masalah mental tak boleh beli. Sekiranya dia beli, perjanjian boleh terbatal.
Kedua, pembeli mestilah mengikut syarat kelayakan yang telah ditetapkan pihak berkuasa. Sebagai contoh, untuk hartanah Rezab Melayu, hanya melayu sahaja yang boleh beli. Jika rumah di Selangor dan Kuala Lumpur pula ada syarat tertentu untuk yang bukan warganegara untuk beli rumah di sini. Syarat mungkin berbeza mengikut negeri dan status geran masing-masing.
Ketiga pembeli mesti berumur 18 tahun dan keatas. Budak sekolah yang kaya tak boleh beli ya.
Keempat,yang nak beli rumah ni tak boleh muflis atau bankrap. Memang tidak lepas untuk proses tukar nama nanti.
Kelima, nak beli rumah ni tak boleh dengan cara paksaan. Contoh pemilik rumah tu paksa jiran sebelah beli. Jika tidak pemilik tu akan ugut jiran rumah tu. Memang tak boleh. Perjanjian jual beli boleh terbatal.
Mungkin terdapat beberapa syarat lain yang saya tidak nyatakan dalam artikel ni. Anda boleh tanya peguam atau ejen hartanah anda sebab syarat mungkin berbeza mengikut status hartanah tersebut.
Laman Web Untuk Beli Rumah
Terdapat beberapa laman web yang anda boleh rujuk untuk beli rumah. Antara yang paling popular adalah mudah.my, propertyguru, dan iproperty.
Prosedur Beli Rumah / Cara Beli Rumah Subsale
Sekarang saya nak kongsikan prosedur beli rumah. Proses yang saya kongsikan di sini adalah untuk rumah ‘subsale’ atau rumah yang dibeli dari individu iaitu penjual.
Selepas anda dapat cari rumah yang anda minat, perkara pertama sekali anda perlu lakukan adalah tengok rumah tu dulu. Jika berminat, dapatkan info tentang kos dan tunai yang diperlukan untuk beli. Sekiranya ada sebarang kerosakan dan list barang yang penjual nak bagi, senaraikan juga untuk diletakkan dalam perjanjian jual beli.
Kedua, jika anda sudah senaraikan list itu dan faham tentang kos serta tunai diperlukan, anda bolehlah membayar duit booking ke agensi hartanah yang bantu untuk urusan pembelian anda. Ada satu borang yang anda perlu tandatangan iaitu ATP ‘Agreement to Purchase’. Borang ni menandakan anda setuju untuk beli rumah ni dengan harga tertentu.
Sekiranya penjual rumah tu setuju dengan harga anda, maka penjual pun akan tandatangan sama borang tersebut sebagai tanda setuju. Borang ATP ini hanya valid sekiranya penjual tandatangan ya. Jika penjual tidak menerima tawaran anda, urusan jual beli ini tidak dapat diteruskan.
Kemudian, ejen hartanah anda akan bantu anda untuk proses permohonan pembiayaan oleh pihak bank. Dokumen yang perlu disediakan telah saya ceritakan di atas.
Sekiranya pembiayaan anda tidak diluluskan, kenalpasti sama ada duit booking anda dipulangkan ataupun tidak. Kebiasaannya akan dipulangkan. Tapi anda double confirm kan dulu dengan ejen hartanah anda. Sekiranya lulus, barulah anda teruskan untuk tandatangani perjanjian jual beli.
Ketiga, bila pembiayaan anda lulus, banker akan keluarkan surat tawaran pembiayaan. Anda harus tandatangan beberapa salinan dan dokumen ini akan digunakan untuk proses seterusnya. Sekiranya anda memohon pembiayaan dengan banyak bank, anda boleh pilih satu sahaja ya. Tak boleh lebih dari tu.
Keempat, sebelum nak tandatangan perjanjian jual beli ‘sales & purchase agreement’ (SPA), anda digalakkan untuk membaca dahulu draf SPA tersebut takut-takut ada perkara yang mungkin berat sebelah atau yang anda tidak setuju. Jika tidak faham, rujuk peguam atau ejen hartanah anda.
Dalam masa sama peguam akan melakukan carian bankrap keatas penjual dan pembeli. Sekiranya didapati penjual mempunyai status bankrap, SPA tidak dapat diteruskan melainkan kebenaran jabatan insolvensi.
Kelima, selepas menandatangani perjanjian jual beli tersebut, anda harus menandatangani perjanjian pembiayaan perumahan pula. Dokumen berbeza dengan surat tawaran bank ya. Yang menguruskan dokumen ni adalah panel peguam bank. Ia boleh dari peguam yang sama atau dari peguam yang berbeza.
Keenam, penilai bank akan datang ke rumah dan buat laporan penilaian tentang rumah yang anda nak beli tu. Tujuannya nak pastikan nilai rumah tu tidak ‘overvalue’.
Ketujuh, untuk rumah yang perlukan permohonan kelulusan pindah milik atau dinamakan ‘consent’, peguam akan bantu untuk memohon mendapatkan kelulusan dari pejabat tanah atau pihak berkuasa negeri.
Kelapan, dalam masa yang sama, untuk mereka yang ambil MRTT atau MRTA, pihak takaful atau insurans akan menghantar polisi kepada anda untuk anda simpan dan dijadikan rujukan. Jika anda mempunyai masalah kesihatan, BMI terlebih, pembiayaan anda mungkin terpaksa di ‘adjust’ semula kerana ada perubahan pada jumlah premium MRTT atau MRTA anda.
Kadang kala pihak takaful atau insurans memerlukan laporan kesihatan sebagai dokumen tambahan.
Terdapat kemungkinan juga anda tidak layak untuk mendapatkan MRTT atau MRTA.
Kesembilan, proses 1st release atau 1st disburse berlaku. Proses ini dimana pihak bank pembeli akan menyelesaikan baki hutang penjual, pembayaran untuk guaman pembiayaan, takaful/insurans, dan juga untuk laporan penilaian.
Ketika proses ini pembeli bakal terima notis bayaran pertama rumah mereka.
Terakhir sekali final disburse. Di mana penjual akan dapat baki hasil jualan dan pembeli akan menerima kunci. Ketika peringkat ini barulah dianggap selesai dan pembeli dapat hak menduduki rumah tersebut.
Beli Rumah Dengan Pemaju
Proses pembelian rumah dengan pemaju adalah sedikit berbeza dengan rumah ‘subsale’. Pembelian dengan pemaju lebih ‘straight-forward’ berbanding rumah ‘subsale’.
Bila anda berminat dengan sesuatu projek, dapatkan info rumah yang anda minat tu. Dalam masa sama kenalpasti dahulu berapa jumlah kos yang diperlukan untuk beli rumah tersebut. Antaranya:
- Duit booking
- Yuran guaman SPA
- Duti stem/MOT
- Yuran guaman pembiayaan
- Laporan Penilaian (*sekiranya rumah telah siap, dan kuota untuk pembiayaan sesebuah bank tu habis).
Lepas dah kenalpasti perkara di atas, anda boleh bayar booking dan ‘lock’ unit yang anda minat.
Seterusnya adalah proses permohonan pembiayaan sama seperti rumah subsales. Lepas pembiayaan dah diluluskan, peguam akan hubungi anda untuk tandatangani Perjanjian Jual Beli/ ‘Sales & Purchase Agreement’ (SPA).
Selepas tandatangani SPA, anda boleh sedia untuk mula bayar bulan-bulan mengikut ‘stages of completion’ pada pihak bank.
Bulanan untuk rumah belum siap dari pemaju agak berbeza dengan rumah yang dah siap. Saya bagi contoh kiraan anggaran bulanan untuk rumah belum siap berharga RM300,000 di bawah.
Ni anggaran je. Kiraan sebenar anda kena pakai kalkulator kewangan. Saya dah lupa nak guna sebab lama dah tinggalkan ya. Hehe.. tapi bulanan tu lebih kurang la. Tak jauh beza. Cuma tak tepat. Maafkan saya.
Bila rumah dah siap barulah anda bayar bulan-bulan dengan penuh. Stages of completion ni boleh berubah ya. Yang terkini saya tiada Salinan lagi. Selalunya anda akan dapat surat dari pemaju yang beritahu anda tiap kali ada update tentang stages of completion ni.
Selalunya ada dalam jadual H dalam perjanjian jual beli.
Cara Beli Rumah Lelong
Untuk pembelian rumah lelong, anda harus lebih teliti kerana kos nya lebih tinggi dan sedikit berisiko.
Anda boleh dapatkan senarai rumah lelong di website hartanah lelong mahupun ejen lelong anda. Ejen lelong yang berpengalaman adalah individu terbaik untuk membantu anda berjaya mendapatkan rumah yang anda inginkan.
Selepas anda dapat rumah yang anda inginkan, kenalpasti kos yang anda perlu sediakan atau anda perlu dahulukan bila anda berjaya membina rumah lelong tersebut. Antara adalah:
- 10% deposit dari bank draft
- Tunai tambahan sekiranya perlu top-up deposit selepas menang lelongan.
- Fi ejen lelong (kebiasaannya 2%).
- Cukai selenggaran tertunggak dari pemilik asal dan lain-lain. (jika anda perlu dahulukan, terdapat bahagian wang yang anda akan dapat semula. Anda harus kenalpasti berapa jumlah amaun yang anda bakal terima kembali.)
Untuk rumah lelong sekatan kepentingan biasanya terkecuali dan tidak perlu pemohonan tersebut. Anda dinasihatkan untuk merujuk ejen lelong anda supaya anda puas hati dengan rumah lelong yang anda dapat.
Proses seterusnya proses disburse di mana bank yang anda mohon pembiayaan akan selesaikan baki tengan bank pelelong. Dan proses selesai.
Cara Beli Ruma RUMAWIP
Untuk proses rumah RUMAWIP atau Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan, perkara pertama sekali yang anda perlu lakukan adalah dengan mencari rumah mana yang sedang dilancarkan. Anda boleh dapati dari ejen hartanah atau di website ini https://www.rumawip.com.my/
Untuk memohon RUMAWIP ni terdapat syarat asas iaitu:
- Pemohon mestilah berumur 21 tahun ke atas
- Berwarganegara Malaysia. (warga asing tak boleh)
- Dilahirkan, menetap, atau bekerja di Wilayah Persekutuan KL
- Dan pendapatan mestilah di bawah RM10,000 untuk bujang dan RM15,000 untuk yang telah berkahwin.
Jika anda layak, boleh lah ke galeri jualan untuk memohon melalui jurujual atau ejen RUMAWIP oleh pemaju.
Setelah dapat unit yang anda inginkan, anda boleh isi borang dan terus sediakan dokumen yang mereka inginkan.
Seterusnya anda harus memohon secara online melalui website ini https://residensiwilayah.kwp.gov.my/. Jika pembiayaan anda lulus, dan permohonan KWP anda diluluskan, barulah rumah ini jadi milik anda.
Cara Beli Rumah SelangorKu
Bagi permohonan rumah SelangorKu, permohonan untuk rumah ini adalah mengikut jenis rumah yang dikategorikan sebagai A, B, C, dan D seperti berikut:
Bagi katergori jenis A, hanya pendapatan RM3,000 dan kebawah sahaja layak memohon.
Manakala saiz yang lebih besar seperti jenis B, C, dan D, pendapatan haruslah dibawah RM10,000.
Untuk permohonan dan kenalpasti projek perumahan di bawah SelangorKu, anda boleh layari website ini untuk pendaftaran dan maklumat lanjut. http://ehartanah.lphs.gov.my/lphs/www/
Selebihnya adalah sama seperti rumah undercon lain yang saya ceritakan sebelum ni.
Cara Beli Rumah Dengan Loan Kerajaan (LPPSA)
Bagi pegawai kerajaan, anda boleh membeli rumah menggunakan loan kerajaan atau pembiayaan dari LPPSA Lembaga Pembiayaan dan Perumahan Sektor Awam.
Syarat kelayakan gaji anda boleh dapatkan di laman sesawang ini http://www.lppsa.gov.my/v2/. Anda hanya perlu mendaftar dan isikan ruangan kosong di kalkulator pembiayaan seperti tertera untuk dapatkan jumlah kelayakan pinjaman anda.
Nanti kelayakan anda akan tertera seperti berikut:
Selepas anda dapat kelayakan dan telah jumpa rumah yang anda inginkan, ejen rumah dan peguam akan bantu anda untuk proses seterusnya sama ada untuk rumah yang telah siap ‘subsales’ mahupun dalam pembinaan ‘undercon’.
Permohonan Pengeluaran KWSP
Untuk beli rumah, anda boleh gunakan akaun 2 KWSP untuk pembayaran deposit rumah. Permohonan boleh dilakukan melalui mana-mana cawangan KWSP terdekat.
Terdapat beberapa dokumen syarat yang diperlukan untuk permohonan ini seperti berumur bawah 55 tahun, at least RM500 baki di akaun 2 KWSP, pinjaman dah diluluskan oleh pembiaya diiktiraf KWSP atau pembiayaan sendiri, dan mestilah tidak pernah buat pengeluaran sebelum ini melainkan rumah sebelum ini telah dilupuskan.
Untuk pengeluaran ini anda perlu sediakan dokumen seperti surat tawaran pinjaman dari bank dan perjanjian jual beli. Anda boleh meminta dokumen lengkap dari peguam dan banker anda untuk pengeluaran KWSP ini.
Sebelum hantar ke pihak KWSP, pastikan borang yang anda perlu isi dan dokumen lengkap untuk melancarka proses pengeluaran.
Beli Rumah Full Loan, Pembiayaan Penuh atau Tanpa Deposit
Pembelian rumah tanpa sebarang deposit ni agak risiko bagi pihak penjual sebab jika pembeli sengaja batalkan urusan jual beli, penjual dan ejen rumah tak dapat meminta ganti rugi atas masa dan kos yang telah mereka keluarkan.
Tapi ia boleh dilaksanakan atas persetujuan penjual dan pemaju. Full loan ni takde untuk rumah lelong ya.
Terdapat permohonan pembiayaan 100% oleh pihak bank. Dokumen yang perlu disediakan adalah sama sahaja seperti pembiayaan rumah biasa.
Untuk permohonan melalui LPPSA, anda boleh mohon mengikut kelayakan anda. Kebiasaannya pemohon akan mohon untuk 100% loan.
Beli Rumah Secara Tunai
Untuk pembelian secara tunai, ia lebih ringkas berbanding dengan melalui pinjaman bank.
Sekiranya anda sudah jumpa rumah yang anda inginkan, anda boleh teruskan dengan tandatangani perjanjian jual beli (SPA) dengan peguam. Pastikan SPA tersebut mengikut terma dan syarat yang anda dan penjual setuju ya.
Sekiranya rumah mempunyai consent, permohonan perlu dilakukan dan barulah peguam boleh meminta baki penyata hutang dari bank pemilik dan selesaikan hutang tersebut.
Selepas proses pindah milik selesai, pemilik bolehlah dapat duit baki hasil jualan.
Duit tunai yang anda ingin gunakan untuk pembelian rumah ni mesti melalui peguam ya. Jangan beri terus kepada pemilik untuk elak perkara tak diingini terjadi.
Pembelian Rumah Kedua, Ketiga dan Seterusnya.
Bagi pembelian rumah kedua, ketiga dan seterusnya, proses lebih kurang seperti pembelian rumah pertama anda.
Bezanya adalah jumlah peratusan pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank sekiranya pembeli ingin memohon pembiayaan dari pihak bank.
Untuk rumah kedua, pembeli masih boleh menikmati 90% dari harga rumah atau nilai hartanah yang ingin dibeli.
Jika rumah ketiga dan seterusnya, maksima permohonan pinjaman atau pembiayaan adalah 70%.
Semoga artikel lengkap ini dapat membantu anda dalam pembelian rumah idaman anda.
